Proposta do Plano Diretor e Luos é encaminhada à Câmara Municipal

Material atualizado contém alterações acolhidas pelo grupo técnico do Plano Diretor, após mais de 50 reuniões e quatro audiências públicas

Da Redação

As propostas de revisão do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) e da Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos) de Guarujá já estão na Câmara Municipal para deliberação dos vereadores. Discutido desde 2021 no âmbito da Prefeitura, o projeto foi apresentado nesta quinta-feira (16) no Legislativo Municipal, o qual deverá agendar uma nova audiência pública antes da apreciação em plenário.

O material atualizado contém as alterações acolhidas pelo grupo técnico do Plano Diretor, todas feitas a partir da participação popular após mais de 50 reuniões e quatro audiências públicas, onde considerou sugestões da sociedade civil organizada. Em 2022, foi finalizada a fase diagnóstica, que já contou com a participação popular, com a publicação do Relatório Diagnóstico no portal da Prefeitura.

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No início de 2023, equipes técnicas se debruçaram para formular as propostas disponibilizadas no formato de minutas e anexos tanto para o PDDU quanto para a Luos. Houve ainda o processo de consulta pública, com a participação da população pelo site da Prefeitura e da realização de 31 reuniões com a sociedade civil organizada, durante a fase prognóstica e 19 reuniões setoriais oitivas na fase diagnóstica.

O que se manteve e o que mudou

Na versão encaminhada para a Câmara, foram mantidas as diretrizes principais que norteiam o PDDU e a Luos. No centro da estratégia de transformação de Guarujá, buscou-se, enfim, dar equidade no tratamento do solo urbano, com a adoção do Coeficiente de Aproveitamento básico (CA básico) igual a 1 para todo o território municipal.

Em outras palavras, isso significa que todos os proprietários de lotes urbanos passarão, enfim, a ter o mesmo direito: a possibilidade de construir uma vez a área de seu terreno. Sendo assim, quem quiser construir mais do que a área de seu lote (se for permitido na zona em que ele se localiza), deverá devolver à sociedade parte do seu ganho de potencial construtivo.

Isso poderá ser feito de duas maneiras: por meio do pagamento da outorga onerosa, que será revertido para fundos exclusivos de infraestrutura para construção de habitação de interesse social, equipamentos comunitários, praças, transporte público, drenagem e patrimônio histórico e ambiental; ou pela implantação imediata de qualificadores urbanos, como a fachada ativa, calçada qualificada, arborização urbana e área de fruição pública.

Dessa maneira, todos saem ganhando: há um maior aproveitamento das áreas com infraestrutura e reverte-se para a coletividade os benefícios da urbanização, atingindo principalmente as pessoas que vivem nas áreas da Cidade que mais precisam de melhorias urbanas.

Entre as alterações, estão mudanças nos bairros Pernambuco e Guaiúba, sendo mantido o zoneamento de baixa densidade, porém com alteração da permissão de uso, tendo sido criada uma nova categoria de comércio e serviço mais restritiva (CS-0), além da manutenção de outras áreas com uso exclusivamente residencial e nova faixa de limite de altura visando à proteção da paisagem urbana no bairro.

Material completo

O material completo e atualizado ainda pode ser consultado no link www.guaruja.sp.gov.br/planodiretor2021/, assim como todos os documentos sobre a revisão do PDDU e Luos e suas fases, entrevistas e matérias sobre o assunto. As audiências públicas foram transmitidas ao vivo pelo canal do YouTube da Prefeitura (youtube/@prefeitura.guaruja), somando mais de 17 horas de gravação.

• Confira todas as alterações:

Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo
1. Alteração de Zonas Mistas de Baixa Densidade (ZMBD I e ZMBD II) para Zonas de Baixa Densidade, mais restritivas em relação a uso e gabarito, nos bairros Guaiúba, Pernambuco, Tijucopava, Sítio São Pedro, Iporanga, Marina Guarujá, Albamar, Costão do Pernambuco, Jardim Pernambuco I, Jardim Pernambuco II, Jardim Acapulco, Park Lane, Terras de São José, Granville, Mirante da Enseada;

2. Reclassificação de usos, com a criação de uma categoria mais restritiva de atividades de comércio e serviços – o CS-0, considerando uma maior compatibilidade para áreas predominantemente residenciais, a ser aplicado nas Zonas de Baixa Densidade I (bairros Guaiúba e Pernambuco). Há flexibilização nas vias arteriais – CS2 (Avenida Marjory Prado no Pernambuco e Avenida Humberto Prieto Perez, no Guaiúba) e vias coletoras – CS1 (Avenida Pernambuco e Avenida Jomar, no Pernambuco);

3. Delimitação de zonas para permanência de uso exclusivamente residencial em áreas de baixa densidade consolidadas onde não há necessidade de renovação urbana: nas Zonas de Baixa Densidade II, como Tijucopava, Sítio São Pedro, Iporanga, Marina Guarujá, Albamar, Costão do Pernambuco, Jardim Pernambuco I, Jardim Pernambuco II, Jardim Acapulco, Park Lane, Terras de São José, Granville, Mirante da Enseada;

4. Uniformização de zoneamento da área de morro do Stéfano, na Enseada, para Zona de Orla de Alta Densidade I, como o restante da área da orla, ao invés de Zona de Morro II.

Zoneamento Especial de Uso e Ocupação do Solo

1. Demarcação das áreas de comunidade tradicional, inseridas no zoneamento especial de Áreas Especiais de Interesse e Proteção Histórico, Cultural e Paisagístico (AEHCP), como Prainha Branca, Armação, Perequê, Praia do Góes, Santa Cruz, Conceiçãozinha, dentre outras;

2. Demarcação de Áreas Especiais de Interesse Pesqueiro, baseadas no Zoneamento Ecológico Econômico estadual;

3. Renomeação das Faixas Restritivas de Gabarito para Faixas de Limite de Altura, dirimindo dúvidas de nomenclatura entre o parâmetro de gabarito e outros, por exemplo, como a linha de sombreamento;

4. Criação de nova Faixa de Limite de Altura IV, com o objetivo de manter a preservação da paisagem urbana no bairro do Pernambuco e outras áreas de ocupação de baixa densidade consolidadas não diagnosticadas com necessidade de renovação urbana em 12,5 metros mais caixa d’água;

5. Ajuste no perímetro das Faixas de Limite de Altura de modo a não sobrepô-las entre si (Guaiúba e Tombo) e diminuição da área de incidência de sombreamento na Praia de Pernambuco para apenas a primeira quadra junto à praia, onde o gabarito máximo fica estabelecido em oito metros.

Outros

1. Inclusão de artigo prevendo a participação popular nos processos de revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo, com a realização de ao menos uma audiência pública, abrangendo a zona ou bairro diretamente afetado;

2. Criação de dois novos qualificadores urbanos, sendo um para promoção da arborização urbana e outro para a promoção de maior acessibilidade por meio de áreas de calçada qualificada. Ambos os instrumentos, se aplicados, servirão para abatimento de valores de Outorga Onerosa do Direito de Construir;
3. Maior regramento para todos os qualificadores urbanos, especificando a exigência de comprovação periódica do funcionamento das áreas que geraram abatimento de valores de Outorga Onerosa do Direito de Construir;

4. Ajustes nos Mapas de Hierarquia Viária e Mapa de Diretrizes de Mobilidade com apontamento na legenda dos locais que foram revisados (Perimetral Porto e Marginal do Rio Santo Amaro) e inclusão dos nomes de todas as vias coletoras e arteriais nos mapas;

5. Previsão das Zonas de Processamento de Exportações em zonas da Cidade que possuem essa vocação;

6. Inclusão de item nos usos atípicos, ficando proibida a instalação ou construção de Praças de Pedágio a menos de 300 metros de áreas residenciais;

7. Inclusão de novas exigências para novos loteamentos, com áreas mínimas para que possam receber equipamentos públicos, além de exigências para garantir a continuidade viária e a existência de faixas sanitárias para escoamento de águas pluviais;

8. Ajuste no texto sobre Recuos, revisado para tornar as regras mais claras;

9. Maior regramento para Taxa de Permeabilidade, especificando a exigência de comprovação periódica da taxa de permeabilidade e do funcionamento dos dispositivos de retenção obrigatória;

10. Ajuste no texto que trata da Taxa de Ocupação, revisado para tornar as regras mais claras e de mais fácil aplicação;

11. Ajuste no texto que trata dos Gabaritos, revisado para tornar as regras mais claras e de mais fácil aplicação, com melhoria nas definições;

12. Revisão da fórmula para cálculo da Outorga Onerosa do Direito de Construir, de forma a tornar os valores pagos para as diferentes zonas da Cidade proporcionalmente mais equânimes. A fórmula anterior gerava valores proporcionalmente muito maiores para as zonas de Baixa Densidade, inviabilizando as construções nestas zonas conforme estudos internos;

13. Ajuste no Fator Planejamento com acréscimo de dois décimos em todas as regiões da cidade, compensando a modificação da fórmula da Outorga Onerosa do Direito de Construir e equalizando valores à situação anterior.